PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)

Ø      Objek PBB

Yang menjadi objek PBB adalah “Bumi dan/atau Bangunan”.

Bumi adalah permukaan bumi (Tanah dan perairan) dan tubuh bumi yang ada di bawahnya, misalnya sawah, lading, kebun, tanah, pekarangan, dan tambang.

Bangunan adalah Konstruksi teknik yang ditanamkan atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan di wilayah RI. Termasuk dalam pengertian bangunan adalah :

1. Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik dan emplasemennya dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut
2. Jalan Tol
3. Kolam renang
4. pagar mewah
5. tempat olahraga
6. galangan kapal, dermaga
7. taman mewah
8. tempat penampungan/ kilang minya, air dan gas, pipa minyak
9. fasilitas lain yang memberikan manfaat

Ø      Objek yang dikecualikan dari pengenaan PBB

1. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum

Seperti mesjid, gereja, rumah sakit pemerintah, sekolah, panti asuhan,candi,dll

2. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau sejenisnya.
3. merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa dan tanah Negara yang belum dibebani suatu hak.
4. digunakan oleh perwakilan diplomatic, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbale balik
5. digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

Ø      Subjek Pajak

Adalah orang pribadi atau badan yang secara nyata :

1. mempunyai suatu hak atas bumi, dan atau;
2. memperoleh manfaat atas bumi, dan atau;
3. memiliki, menguasai atas bangunan, dan atau;
4. memperoleh manfaat atas bangunan.

Cara mendaftarkan objek PBB : Menggunakan formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP).

Jatuh Tempo Pembayaran PBB adalah :

1. SPPT jatuh tempo 6 bulan sejak diterima
2. SKP jatuh tempo 1 bulan sejak diterima
3. STP jatuh tempo 1 bulan sejak diterima

Sanksi Terkait dengan Pendaftaran Objek Pajak
A. Sanksi Administrasi
	1)	Bila WP tidak menyampaikan kembali SPOP pada waktunya dan setelah ditegur secara tertulis tidak disampaikan sebagaimana ditentukan dalam surat teguran, maka akan diterbitkan Surat Ketetapan Pajak (SKP)	Denda 25% dari PBB yang terutang
	2)	Bila pengisian SPOP setelah diteliti atau diperiksa ternyata tidak benar (lebih kecil), maka akan diterbitkan SKP	Denda 25% dari selisih besarnya PBB terutang
B. Sanksi Pidana
	1)	Barang siapa karena kealpaannya tidak mengembalikan SPOP atau mengembalikan SPOP tetapi isinya tidak benar atau tidak lengkap dan atau melampirkan keterangan yang tidak benar sehingga menimbulkan kerugian yang tidak benar sehingga menimbulkan kerugian bagi negara	Dipenjara max. 6 bulan atau denda max. 2x lipat pajak yang terutang
	2)	Barang siapa karena dengan sengaja :	Dipenjara max. 2 tahun atau denda max. 5x pajak yang terutang. Sanksi dilipatkan 2 apabila seseorang melakukan lagi tidak pidana di bidang perpajakan sebelum lewat 1 tahun
	a.	Tidak mengembalikan atau menyampaikan SPOP kepada Direktorat Jenderal Pajak;
	b.	Menyampaikan SPOP tetapi isinya tidak benar atau tidak lengkap dan/atau melampirkan keterangan yang tidak benar;
	c.	Memperlihatkan surat palsu atau dipalsukan atau dokumen yang palsu atau dipalsukan seolah-olah benar;
	d.	Tidak memperlihatkan data atau tidak meminjamkan surat atau dokumen lainnya;
	e.	Tidak menunjukkan data atau tidak menyampaikan keterangan yang diperlukan

Pendataan Objek Pajak
1.	Penyebaran SPOP	Dapat dilakukan pada daerah/wilayah yang tidak/belum mempunyai peta, terpencil dan mempunyai potensi PBB yang relatif kecil
2.	Identifikasi Objek Pajak	Dilakukan pada daerah/wilayah yang sudah memiliki peta garis/peta foto yang dapat menentukan posisi relatif objek pajak, namun tidak mempunyai data administrasi pembukuan PBB hasil pendataan 3 tahun terakhir secara lengkap
3.	Verifikasi Objek & Subjek Pajak	Dilakukan pada daerah/wilayah yang sudah memiliki peta garis/peta foto dan sudah mempunyai data administrasi pembukuan PBB hasil pendataan 3 tahun terakhir secara lengkap
4.	Pengukuran Bidang Objek Pajak	Dilakukan pada daerah/wilayah yang hanya memiliki sket desa/kelurahan, sehingga belum dapat digunakan untuk menentukan posisi relatif objek pajak, namun letaknya strategis dan mempunyai potensi PBB yang pesat.

Pendekatan Penilaian
a.	Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)	Umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah, namun dapat juga dipakai untuk menentukan NJOP bangunan.
b.	Pendekatan Biaya (Cost Approach)	Digunakan untuk menentukan nilai tanah atau bangunan terutama untuk menentukan NJOP bangunan.
c.	Pendekatan Pendapatan (Income Approach)	Digunakan untuk menentukan NJOP yang tidak dapat dilakukan berdasarkan pendekatan data pasar atau pendekatan biaya. Pendekatan ini terutama digunakan untuk menentukan NJOP galian tambang dan objek perairan.

Ø      Cara Penilaian

1. Penilaian Massal (Mass Appraisal)

1.      NJOP Bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT)

2.      NJOP Bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) dikurangi penyusutan Phisik.

3.      Perhitungan penilaian missal dilakukan dengan menggunakan program komputer (Computer Assister Valuation / CAV).

2. Penilain Individual (Individual Appraisal)

Diterapkan untuk objek pajak tertentu yang bernilai tinggi atau keberadaannya mempunyai sifat khusus, antara lain :

1.      Jalan Tol

2.      Pelabuhan Laut/Sungai/Udara

3.      Lapangan Golf

4.      Industri semen/pupuk

5.      PLTA, PLTU, PLTG

6.      Pertambangan

7.      Tempat Rekreasi

Ø      Dasar Pengenaan PBB

Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP ditentukan per wilayah berdasarkan keputusan Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak dngan terlebih dahulu memperhatikan :

1. Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar

2.      Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan telah diketahui harga jualnya

3.      Nilai perolehan baru

4.      Penentuan nilai jual objek pengganti

Ø      Dasar Perhitungan PBB

Adalah Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Besarnya NJKP minimum 20% dan maximum 100%. Besarnya NJKP adalah sebagai berikut (PP 25 Tahun 2002) :

1.      Objek pajak perkebunan adalah 40%.

2.      Objek pajak kehutanan adalah 40%.

3.      Objek pajak pertambanagan adalah 40%.

4.      Objek pajak lainnya (pedesaan dan perkotaan):

a.       Bila NJOP-nya > Rp.1.000.000.000 adalah 40%

b.      Bila NJOP-nya < Rp.1.000.000.000 adalah 20%

Ø      Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)

Adalah Surat Keputusan Kepala Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan (KP PBB) mengenai pajak terutang yang harus dibayar dalam 1 tahun pajak.

1.      Hak WP sehubungan dengan SPPT :

a.       Menerima SPPT PBB setiah tahun pajak, paling lambat bulan Juni atau 1 bulan setelah menyerahkan SPOP.

b.      Mendapatkan penjelasan segala sesuatu yang berhubungan dengan ketetapan PBB.

c.       Mengajukan keberatan dan pengurangan

d.    Mendapatkan Surat Tanda Terima Setoran (STTS) PBB dari Bank/Kantor Pos dan Giro yang tercantum pada SPPT atau Tanda Terima Sementara (TTS) dari petugas pemungut PBB Kelurahan/Desa yang ditunjuk resmi.

2.      Kewajiban WP sehubungan dengan SPPT :

a.    Menandatangani bukti tanda terima SPPT dan mengirimkannya kembali kepada Lurah/Kepala Desa/Dinas Pendapatan Daerah/Kantor Penyuluhan Pajak untuk diteruskan ke atau Kantor Pelayanan PBB yang menerbitkan SPPT

b.      Melunasi PBB pada tempat yang telah ditentukan.

3.      Cara Mendapatkan SPPT :

a.    Mengambil sendiri di Kantor Kelurahan/Kepala Desa/di tempat WP terdaftar atau tempat lain yang ditunjuk.

b.      SPPT dapat dikirim melalui kantor Pos dan Giro atau diantarkan oleh aparat Kelurahan/Desa.

Ø      Surat Ketetapan Pajak (SKP)

Adalah Surat Keputusan KP PBB yang memberitahukan besarnya pajak yang terutang termasuk denda administrasi kepada WP. SKP diterbitkan apabila :

1.      SPOP :

a.       Tidak diisi dengan jelas, benar dan lengkap serta tidak ditandatangani WP.

b.      Tidak disampaikan kembali dalam jangka waktu 30 hari dan setelah ditegur secara tertulis tidak disampaikan sebagaimana ditentukan dalam surat teguran.

2.      SKP harus dilunasi dalam jangka waktu 1 bulan sejak SKP diterima oleh WP.

3.      SKP disampaikan WP melalui :

a.       Kantor Pelayanan PBB/Kantor Penyuluhan Pajak

b.      Kantor Pos dan Giro

c.       Pemerintah Daerah

Ø      Surat Tagihan Pajak (STP)

Adalah Surat Keputusan KP PBB untuk menagih pajak terutang yang tidak atau kurang dibayar ditambah denda administrasi sebesar 2% per bulan.

1.      Dasar Penerbitan STP

a.   WP tidak melunasi pajak yang terutang sedangkan saat jatuh tempo pembayaran SPPT/SKP telah lewat.

b.     WP melunasi pajak yang terutang setelah lewat saat jatuh tempo pembayaran SPPT/SKP tetapi denda administrasi tidak dilunasi.

2.      STP harus dilunasi paling lambat 1 bulan sejak tanggal STP diterima WP.

3.      Sanksi administrasi berupa denda sebesar 2% per bulan maksimal 24 bulan dihitung dari saat jatuh tempo sampai dengan hari pembayaran.

4.      Atas STP tidak dapat diajukan keberatan atau pengurangan, tapi WP dapat mengajukan permohonan peninjauan kembali atas STP jika ternyata WP telah melunasi kewajiban pajaknya.

5.      Pajak yang terutang dalam STP apabila tidak dilunasi setelah jangka waktu yang telah ditentukan dapat ditagih dengan surat paksa.

Ø      Pengurangan PBB

Adalah pemberian keringanan pajak yang terutang atas Objek Pajak. Diberikan dalam hal :

1.      WP orang pribadi atau badan karena kondisi tertentu Objek Pajak yang ada hubungannya dengan Subjek Pajak dan atau karena sebab-sebab tertentu, yaitu

a.       Objek Pajak berupa lahan pertanian/ perkebunan/ perikanan/ peternakan yang hasilnya sangat terbatas:yang dimiliki, dikuasai dan atau dimanfaatkan oleh WP Orang Pribadi.

b.      Objek Pajak yang dimiliki, dikuasai dan atau dimanfaatkan oleh WP orang probadi yang berpenghasilan rendah yang nilai jualnya meningkat akibat adanya pembangunan atau perkembangan lingkungan

c.       Objek Pajak yang dimiliki, dikuasai dan atau dimanfaatkan oleh WP Orang Pribadi yang penghasilannya semata-mata berasal dari pensiunan, sehingga kewajiban PBBnya sulit dipenuhi

d.      Objek Pajak yang dimiliki, dikuasai dan atau dimanfaatkan oleh WP Orang Pribadi yang berpenghasilan rendah sehingga kewajiban PBBnya sulit dipenuhi

e.       Objek Pajak yang dimiliki, dikuasai dan atau dimanfaatkan oleh WP veteran pejuang kemerdekaan dan veteran pembela kemerdekaan.

f.        Objek Pajak yang dimiliki, dikuasai dan dimanfaatkan oleh WP Badan yang mengalami kerugian dan kesulitan likuiditas yang serius sepanjang tahun.

2. WP Orang pribadi atau badan dalam hal objek pajak yang terkena bencana alam (gempa bumi, banjir, tanah longsor, gunung meletus dan sebagainya) atau sebab-sebab lain yang luar biasa (kebakaran, kekeringan, wabah penyakit dan hama tanaman).